Zeit nehmen und gründlich prüfen: Verträge für WEA-Projekte

Wenn Betreibergesellschaften von Windenergieanlagen (WEA) auf Landbesitzer zukommen, um Flächen zu pachten, werden letztere gelegentlich unter Zeitdruck gesetzt. Dabei ist es wichtig, die Verträge nicht einfach zu unterschreiben, sondern diese sowohl juristisch als auch steuerlich im Detail vor Vertragsunterschrift prüfen zu lassen.

Einen Vertrag für Windenergieanlagen (WEA) kann man als einziger Grundstückseigentümer, zu zweit oder zu dritt oder als Pool-Vertrag mit über 50 Grundstückseigentümern vorgelegt bekommen. In jedem Fall ist man als erstes sehr gut beraten, den Vertragspartner – also die Betreibergesellschaft – zu fragen, in welchem Zeitraum der Vertrag abgeschlossen werden soll. Denn obwohl die Umsatzerwartung für die Vermietung der Fläche lockt, sollte man sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen.

Besondere Bedingungen

Die durchschnittlichen Verträge bei WEA haben eine Länge von zwischen 15 bis 30 Seiten. Die Verträge sind keine „normalen“ Pachtverträge. Es handelt sich dabei vielmehr um „Nutzungsverträge“ oder „Gestattungsverträge“. Diese werden von der Rechtsprechung dem Gewerbemietvertrag zugeordnet, sodass die Folgen und die Rechtsprechung ganz andere sind als beim bekannten landwirtschaftlichen Flächen-Pachtvertrag. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil sich damit die meisten Grundstückseigentümer in einem unbekannten juristischen und steuerlichen Terrain bewegen. Sie kennen meistens nicht die besondere einschlägige Rechtsprechung und die Vielzahl an vertraglich möglichen und sehr komplexen Regelungen.

Nachdem es dabei auch um eine hohe Umsatzerwartung für die nächsten 30 bis 40 Jahre geht, ist es absolut notwendig und unumgänglich, sich von entsprechenden Experten beraten zu lassen und diese in die direkten Vertragsverhandlungen mit einzubeziehen. Eine Vertragsprüfung für WEA kann auch für Experten berechtigterweise durchschnittlich zwischen zwei bis drei komplette Werktage in Anspruch nehmen, sodass auch daraus ersichtlich ist, wie komplex und tief diese Verträge gehen.

Die darauffolgenden Vertragsverhandlungen nach der Prüfung dauern ebenso im Regelfall zwischen zehn bis 20 Stunden, manchmal sogar länger! Das beinhaltet Gesprächs- und Diskussionszeit sowie weitere Zeit zur einvernehmlichen Einarbeitung eines bestimmten Wortlauts, bis bestenfalls ein für beide Seiten gewinnbringender Vertrag ausgehandelt worden ist. So zieht man als unwissender Vertragspartner nicht überraschend den Kürzeren und schließt nicht einen für sich nachteiligen Vertrag ab, was vor allem aktuell auch aufgrund des aktuellen Beschlusses der obersten Finanzbehörden der Länder liegt, sodass auch Standortflächen und Nebenanlagenflächen bei Windenergieanlagen / Windkraftanlagen der Grundstückswert drastisch erhöht wird, sodass dies bei Vorauserbe, Schenkungen, Verkauf dieser Fläche oder bei der Hofübergabe eine tragend wichtige Rolle spielen kann. Dieser könnte später schlimmstenfalls viel höhere Kosten verursachen, als wenn man sich für eine kompetente Vertragsprüfung entschieden hätte.

Vertragsart und -inhalte

Bei WEA-Verträgen ist zu unterscheiden zwischen einem „Einzelvertrag“ und einem „Pool-Vertrag“. Letzterer wird einer Vielzahl von Grundstückseigentümern vorgelegt, um ein Windenergieanlagenprojekt auf einer großen Fläche realisieren zu können. Beide Vertragstypen haben ihre Besonderheiten. Jedoch sollte man sich unter anderem – und nicht abschließend – folgende Punkte genau ansehen, die nahezu gleichermaßen wichtig sind:

• Vertragsgegenstand:

Es ist wichtig zu definieren, welche Rechte genau an die Betreibergesellschaft abgetreten werden. Geht es rein um die Anlegung von WEA oder auch um Verlegung von Leitungen/Rohren sowie Errichtung von Zuwegungen, Ausgleichsmaßnahmen und so weiter? Diese Definitionen haben große Auswirkungen auf die Nutzungsentgelte, die ebenso genau zu beschreiben sind, was denn genau unter dem Nutzungsentgelt fällt. Fallen auch die Anlegung von Batteriespeichern, Umspannstationen oder Umspannwerken dazu und sind diese bei dem Haftungsumfang / Versicherungsumfang / im Nutzungsentgelt enthalten?

• Vertragslaufzeit:

Die meisten Verträge haben eine erstmalige Laufzeit von 30 bis 40 Jahren. Sie können gegebenenfalls einseitig von der Betreibergesellschaft bis zu zweimal um fünf Jahre verlängert werden. Aufgrund der langen Laufzeit und wegen der erwarteten Umsatzhöhe ist es mehr als sinnvoll, mit den Vertragsverhandlungen eine stabile und faire Basis zu schaffen, die diese Zeit überblickt und viele Situationen und Ereignisse abdeckt.

• Nutzungsentgelt:

Die Nutzungsentgelte, wie sie in den Medien dargelegt werden, helfen auf dem eigenen Projektgebiet nicht wirklich weiter. Jedem Projekt liegt eine eigene Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde, die aufgrund der Stärke und Häufigkeit des Windes erstellt wird. Daran orientiert sich dann auch das Nutzungsentgelt, das oftmals mit einem Mindestnutzungsentgelt und einer Umsatzbeteiligung angegeben wird. Manchmal sind auch Sicherungsentgelte und Bereitstellungsentgelte vorgesehen. Dabei ist der wichtigere Punkt vor allem bei „Pool-Verträgen“, wie sich die Eigentümergemeinschaft als Gemeinschaft das zentrale Nutzungsentgelt verteilt. Es kann (nicht abschließend) eine Aufteilung erfolgen zwischen einer immerwährenden Flächeninanspruchnahme, einer vorübergehenden Flächeninanspruchnahme und den Abstandsflächen sowie der POOL-Fläche – dies muss die Eigentümergemeinschaft entscheiden.

In diesem Zusammenhang ist es nötig zu definieren, ab welchem Zeitpunkt und auch bis zu welchem Ende das Nutzungsentgelt wie zu zahlen ist, also beispielsweise von Baubeginn bis hin zum vollständigen Rückbau der WEA.

Nicht vergessen: Regelungen zu Schadenersatzzahlungen für die Schäden an Feld und Flur, die bei Vorarbeiten, Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen und/oder Rückbau verursacht werden. Was dabei oft übersehen wird ist das gegebenenfalls entstehende Cross-Compliance / Strafen für Verstöße gegen den Gemeinsamen Antrag, wenn nach dem 15.05. errichtet wird und davor der Gemeinsame Antrag auf dieser Fläche gestellt wurde.

Ein ebenso diskussionsfreudiger Verhandlungspunkt ist, ob gegebenenfalls die Beratungsgebühren der Grundstückseigentümer von der Betreibergesellschaft übernommen werden. Dieses stellt jedoch keinen Regelfall dar.

• Grundbuch:

Es erfolgt zur Absicherung der Betreibergesellschaft und bei einer Fremdfinanzierung oftmals zusätzlich der Eintrag bzw. die Vormerkung in das Grundbuch. Damit kann sich die Betreibergesellschaft mit der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit sicher sein, tatsächlich auf dem fremden Grundstück die WEA errichten zu dürfen und die WEA auch anschließend betreiben zu können. Ein Streitpunkt ist dabei stets der Grundbucheintrag für die finanzierende Bank und die Ausgestaltung der Übertragungsrechte und Rechte in dem Grundbuch. Auch stellt die Bank selbst keinen Vertragspartner dar, sondern hat nur im Falle des Falls ein Eintrittsrecht in den Vertrag und darf die WEA verwerten oder an Dritte übertragen. Die Regelungen bedürfen einer genauen Prüfung, weil in diesem Fall dann der Vertragspartner auf einmal unvorhergesehen wechseln kann. Ebenso sollte geregelt sein, dass nach Rückzahlung der Fremdfinanzierung der Eintrag der Bank im Grundbuch wieder zu löschen ist. Dies gilt natürlich ebenso zum Ende des Vertrages für die Betreibergesellschaft, was oftmals nur unzureichend geregelt ist.

• Übertragungsrechte:

In sämtlichen Verträgen steht beschrieben, dass die Betreibergesellschaft das Recht hat, die Rechte des Vertrages zu verkaufen oder/und an einen Dritten zu übertragen. Nachdem es sich um eine sehr lange Vertragsbindung sowie um sehr viel Umsatz handelt, ist es deswegen umso wichtiger, hier klare Regelungen zu treffen, wann dem Grundstückseigentümer ein sogenanntes „Veto-Recht“ gegen den Eintritt des Dritten zusteht und wann nicht.

• Baumaßnahmen und Rückbau der WEA:

Klar zu regeln ist weiterhin, welche Rechte und Pflichten von beiden Vertragsparteien in bestimmten Situationen einzuhalten sind. Vor allem die Situationen der ersten Anlegung der WEA und der nach Vertragsende notwendige Rückbau der WEA und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands spielen hier eine große Rolle. Nicht vergessen werden darf eine Regelung für den Fall, wenn im Wald WEA errichtet und Kabel eingelegt werden sollen, denn dann ist ein Teil des Waldbestandes zu fällen. Das zieht dann wieder Folgen nach sich, die zu beachten sind.

• Bürgschaften:

Die Betreibergesellschaften stellen im Regelfall Sicherheiten wie Rückbaubürgschaften zur Verfügung, die den Rückbau gewährleisten sollen. Auch hier ist wichtig, das komplette Projekt an sich individuell zu betrachten. Bei Bürgschaften wird nämlich oftmals gerne übersehen, dass die Untere Naturschutzbehörde fordern kann, nach dem Rückbau in einem Waldgebiet auch wieder Waldboden aufzubringen. Ist dies von der Rückbaubürgschaft nicht umfasst, so haftet am Ende immer der Grundstückseigentümer. Diesem Umstand wird manchmal wenig Beachtung geschenkt oder er wird auch gern verdrängt. Deswegen sind der Umfang der Bürgschaft und die Höhe der Bürgschaftssumme wichtige Faktoren im Vertrag.

Mehrere Bundesländer haben einen Erlass ausgearbeitet, sodass dies als Vorgabe für die Rückbaubürgschaft dient: In Hessen wurde die Berechnung dergestalt festgelegt, dass die Nabenhöhe der WEA (m) x 1000 = Betrag der Sicherheitsleistung (€) darstellt. Der Windenergieerlass in Nordrhein-Westfalen geht dabei von einer Sicherheitsleistung von mindestens 6,5 Prozent der Gesamtinvestitionskosten als ausreichendem Betrag aus. Die Höhe der Rückbaukosten sollte ebenso von Zeit zu Zeit geprüft und bei Notwendigkeit auch automatisch angepasst werden. Hier bedarf es einer genauen Abstimmung und Prüfung der angebotenen Rückbaubürgschaft und oft diese nur behördlicher Natur ist oder sich ebenso um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt.

• Haftung und Versicherung:

Vor allem rund um die Themen „Haftung“ und „Versicherung“ sollte man vieles beachten. Dabei geht es nicht nur um die reine Haftung der Betreibergesellschaft. Es sind auch diejenigen Fälle zu bedenken, in denen Subunternehmer für die Betreibergesellschaft tätig werden. Im Regelfall ist es nämlich so, dass die Betreibergesellschaft für Schäden am Grundstückseigentum nicht haftet, wenn sie bei der Auswahl des Subunternehmens Sorgfalt walten ließ. Dies lässt sich jedoch vertraglich anders regeln. Der Haftungsschwerpunkt sollte bei der Betreibergesellschaft liegen, denn diese errichtet und betreibt ja die entsprechende WEA auf dem Grundstück des Grundstückseigentümers. Für denjenigen, der mit Haftungsregelungen kaum versiert ist, ist es jedoch nur sehr schwer herauszulesen, wie man in bestimmten Situationen haftet und wann nicht. Auch die Art der Versicherung (Haftpflicht, Bauherrenhaftpflicht, Umwelthaftpflicht, Umweltschadenversicherung und so weiter) sowie die Höhe der Versicherungssummen je WEA und der Versicherungsumfang sind stets wichtige Punkte, sodass sich eine Notwendigkeit zu wichtigen Nachverhandlungen ergibt.

• Zustand des Grundstücks:

In diesem Zuge ist ebenso zu bestimmen, dass vor Baubeginn Fotografien erstellt werden und eine Dokumentation schriftlich niedergeschrieben wird. Damit wird der Ausgangszustand des Flurstücks beschrieben. Es ist zu empfehlen, Bodenproben von einem Gutachter ziehen zu lassen, die die Schadstofffreiheit des Bodens zum Baubeginn feststellen. So kann man im Nachhinein leichter feststellen lassen, ob eine später festgestellte Kontamination aufgrund der WEA oder aus anderen Gründen entstanden ist.

• Kündigungsgründe:

Nachdem es sich um einen befristeten Vertrag handelt, sind ordentliche Kündigungen ausgeschlossen. Es kann jedoch bestimmt werden, in welchen bestimmten Situationen jeweils ein Vertragspartner doch kündigen kann (außerordentliches Kündigungsrecht). Die Genehmigungs- und Umsetzungsdauer eines Projekts kann in Deutschland durchschnittlich sieben Jahre betragen, sodass innerhalb dieser Zeit kein Baubeginn stattfinden wird, der Vertrag jedoch bereits Gültigkeit hat. Umso wichtiger ist es, dass es auch dem Grundstückseigentümer gestattet sein muss, nach dem Ablauf eines bestimmten Zeitraums den Vertrag kündigen zu dürfen, wenn sich die Baugenehmigung etwa noch länger hinauszögert.

Auch andere Gründe können für eine Kündigung sprechen. Das könnte etwa für die Betreibergesellschaft der Fall sein, wenn kein Bebauungsplan rechtskräftig erstellt werden kann oder wenn die Baugenehmigung versagt wird. Für den Grundstückseigentümer ist es wichtig zu formulieren, dass bei einer nicht fristgerechten Zahlung des Nutzungsentgelts oder bei fehlender Vorlage von Sicherheitsnachweisen oder Versicherungspolicen nach einer Fristsetzung ebenso das Recht zur Kündigung besteht. So kann hier Druck auf den Vertragspartner aufgebaut werden, die Sicherheiten auch stets einzuhalten.

• Meistbegünstigungsklausel:

Vor allem bei Pool-Verträgen ist es wichtig, vertraglich abzusichern, dass alle Eigentümer der Eigentümergemeinschaft denselben Vertrag mit denselben Benefits und Rechten unterschreiben. Das kann mit der Meistbegünstigungsklausel recht einfach sichergestellt werden.

Alle Punkte in diesem Blog-Beitrag sind lediglich angeschnitten und es sind weiterhin viele weitere wichtige Punkte bei solch einer Vertragsprüfung zu beachten – sowohl juristisch als auch steuerlich. Kommen Sie gerne auf mich zu und wir besprechen unverbindlich, was eine Vertragsprüfung bei mir umfasst und welche Kosten für Sie entstehen. Danach können Sie sich frei entscheiden, ob Sie eine Vertragsprüfung in Anspruch nehmen möchten oder nicht.

Bericht veröffentlich in BWagrar 9.2024